家（マイホーム）を売ったら確定申告は必要？

マイホームを売却することは、人生の中で大きなイベントの一つです。しかし、売却後にどのような手続きが必要か、特に確定申告については多くの方が疑問に思うことでしょう。この記事では、マイホームを売却した際に確定申告が必要な場合について詳しく解説します。

確定申告が必要な場合

譲渡所得が発生した場合

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して課税されます。譲渡所得は、売却価格から取得費用や護渡費用を差し引いた金額です。この利益が発生した場合、確定申告が必要です。

特別控除や特例を受けたい場合

マイホームを売却する際には、いくつかの特別控除や特例が適用されることがあります。例えば、3,000万円の特別控除や10年超所有軽減税率の特例などです。これらの控除や特例を受けるためには、確定申告が必要です。詳細は後述します。

損失が出た場合でも特定の要件を満たす場合

マイホームを売却して損失が出た場合でも、特定の要件を満たす場合には確定申告が必要です。例えば、自宅の買い換えで損失が出た場合や、住宅ローンの残債がある家を売却して損失が出た場合などです。これらの場合、損益通算や繰越控除を利用するために確定申告が必要です。

マイホーム売却時の特例

3,000万円の特別控除

マイホームを売却して譲渡所得が発生した場合、最高3,000万円までの譲渡所得を控除できる特例です。この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家屋を売却すること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
• 売却した家屋や敷地が親子や夫婦など特別な関係でないこと

など、ほかにも要件がありますので、詳細は国税庁HPで確認してください。

10年超所有軽減税率の特例

マイホームを10年以上所有していた場合、譲渡所得にかかる税率が軽減される特例です。この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 売却するマイホームを10年以上所有していること
• 3,000万円の特別控除を受けた後の譲渡所得に対して適用される

具体的には、課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合は10%、6,000万円を超える部分については15%の税率が適用されます¹。

など、ほかにも要件がありますので、詳細は国税庁HPで確認してください。

確定申告の手続き

確定申告を行う際には、以下の書類が必要です。

• 売買契約書
• 売却にかかった費用の領収書
• 取得費用の証明書類
• その他、控除や特例を受けるための書類

これらの書類を準備し、税務署に提出することで確定申告を完了させます。

まとめ

マイホームを売却した際には、利益が出た場合や特別控除を受けたい場合、損失が出た場合でも特定の要件を満たす場合には確定申告が必要です。確定申告を適切に行うことで、税金の負担を軽減することができますので、しっかりと準備をしておきましょう。

小西 椋磨

税理士・公認会計士

税理士法人淀川パートナーズの代表をしています。 税理士・公認会計士の資格を持っています。 趣味はサッカー、サウナ、カフェ巡り、読書です。