不動産を売却したら確定申告が必要！？税金の計算や控除の特例を解説！

今回は、不動産売却した場合の確定申告について解説します。

など疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、家や土地を売却した場合の確定申告について解説します。
不動産を売却して確定申告をしなければならない方や売却する予定がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事を読めば、不動産売却時の確定申告について理解することができます。

結論から言うと、不動産を売却した場合、原則確定申告が必要となります。
確定申告が必要にもかかわらず申告漏れや間違いがあると、追徴課税の対象となりますので注意しましょう。

不動産売却時の確定申告は、確定申告が必要なケースと確定申告をしたほうが有利となるケースがありますので、間違えないようにしましょう。

不動産を売却して得た最終的な利益のことを譲渡所得といいます。
譲渡所得の対象となる資産は様々ありますが、主に土地や建物、株式や機械などが該当します。

不動産売却による譲渡所得は、原則として下記のとおりに算定します。

取得費は、不動産の購入などに関する金額であり主な取得費は下記のとおりです。
✔ 譲渡資産の購入代金
✔ 設備費
✔ 購入時の手数料
✔ 購入後に発生した改良費　など

なお、過去から受け継いできた土地など取得費が不明な資産に関しては、概算取得費として譲渡収入金額の5%を取得費とすることができます。

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用であり主な譲渡費用は下記のとおりです。

✔ 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
✔ 印紙税で売主が負担したもの
✔ 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
✔ 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
✔ 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
✔ 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

土地や建物などの不動産を売却しても、要件を満たせば特例が適用され減税できる可能性があります。
主な特例は以下のとおりですが、特例を適用するためには確定申告が必要となります。

マイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を上限に控除することができます。
特例の適用を受けるためには、自分が住んでいる家屋であることや他の特例の適用を受けていないことなど要件があります。
詳細は、国税庁のサイトをご確認ください。

マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例が適用されます。
この特例は、3,000万円の特別控除との併用も可能です。

不動産の譲渡所得にかかる税率は、20.315%（所得税15.315%、住民税5%）ですが、軽減税率が適用されると下記の税率となります。

軽減税率の特例も要件がありますので、詳細は国税庁のサイトをご確認ください。

マイホームを売却した代金を使って新しいマイホームを購入した場合、「買換えの特例」を適用することができます。
買換えの特例を適用すると、最初の売却にかかる譲渡所得を繰り延べ、新たに購入したマイホームの売却時に課税されます。

買換えの特例も、譲渡対価が１億円以下であることや所有期間が10年を超えることなど要件がありますので、国税庁のサイトでご確認ください。

不動産を売却すると損失となることもありますが、その場合は一定の要件を満たすと他の所得や翌年以降の所得と相殺することができます。
この特例は、譲渡した年の1月1日時点において所有期間が5年以上を超える自宅を売却し損失が発生した場合に加え、以下のいずれかに該当すれば適用できます。

✔ マイホームの買換えのために不動産を売却したとき
（主な要件や注意点）
・損失の対象は500㎡
・売却の翌年の12月末までに住宅ローンにより取得
・買い換えた物件の床面積が50㎡
・住宅ローンの期間が10年以上

✔ 売却代金で住宅ローンが完済できないとき
（主な要件や注意点）
・住宅ローンの償還期間が10年以上
・住宅ローンの残額が売却金額を超えている

今回は、不動産を売却した際の確定申告について解説しました。
不動産の売却は金額も大きく、納税する金額も大きくなる傾向にあります。
しっかりと情報を得て、全体的に有利となるような選択を取るようにしましょう。

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堀　真彰

税理士・公認会計士

大手監査法人で上場企業の監査に従事。 若手起業家を税務の面から支援したい考え、小西とともに弊社を設立。 税務申告の代行者だけではなく、経営のパートナーとして信頼される税理士を目指しています。