不動産所得で車の経費は認められる？裁決事例をもとに按分と記録を税理士が解説
この記事を書いた人堀 真彰（税理士 / 公認会計士）
「アパートの見回りに使っている車は、不動産所得の経費にできるのか」——不動産を貸している方から、よく受けるご相談です。結論から言うと、不動産所得でも、車を賃貸の業務に使い、その部分を記録で区分できれば、減価償却費やガソリン代などを必要経費にできます。ただし、使い方の記録がなく、業務に使った部分を区分できなかった車の経費が、不動産所得の必要経費と認められなかった裁決事例もあります。
この記事では、国税不服審判所の裁決事例3件をもとに、不動産所得で車を経費にできる条件、認められた費用と認められなかった費用の分かれ目、大家さんの車の使い方で確認される点、残しておく記録までを、個人の確定申告と税務調査の立会いを担当している税理士・公認会計士が解説します。読み終えるころには、ご自身の車の経費を不動産所得に入れてよいか、入れるならどの割合で、どの記録を残せばよいかを判断できます。
不動産所得で車を経費にできる条件
不動産所得でも、車を賃貸の業務に使った部分を記録で明らかに区分できれば、その部分を必要経費にできます。家庭でも使う車の場合、全額ではなく業務に使った部分だけが対象です。
家事関連費の考え方
賃貸の業務と家庭の両方で使う車の費用は、家事関連費（家事上の費用と業務上の費用が混ざった支出）に当たります。国税庁は、家事関連費のうち必要経費になるのは「取引の記録などに基づいて、業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる場合のその区分できる金額に限られます」としています（国税庁 No.2210 必要経費の知識）。
家事関連費を必要経費にできる基準は、青色申告か白色申告かによって2つあります（所得税法施行令96条）。1つ目（1号）は白色申告の方にも使える基準で、原則として、費用の主たる部分（50%を超える部分）が業務に必要で、その部分を明らかに区分できることが求められます。ただし、所得税基本通達45-2により、業務に必要な部分が50%以下でも、その部分を明らかに区分できれば必要経費にできます。2つ目（2号）は青色申告の方の基準で、取引の記録などに基づいて業務の遂行上直接必要だったことが明らかにされる部分を必要経費にできます。どちらの基準でも、その費用が業務の遂行上必要であることが前提になります。
不動産所得には、貸付が「事業的規模」（建物ならおおむね5棟10室以上。所得税基本通達26-9）かどうかという区分があります。ただし、車の経費を必要経費にできるかどうかは規模で決まるものではなく、事業的規模に満たない方でも、業務に使った部分は必要経費になります。2号の基準も、青色申告であれば規模にかかわらず使えます。規模によって変わるのは青色申告特別控除の上限などで、事業的規模に満たない場合は最高10万円です。
経費にできる車の費用
業務に使った割合を掛けて経費にするのは、車の減価償却費、ガソリン代、自動車保険料、自動車税、車検代、月極の駐車場代などです。車の購入代金は、買った年に全額を経費にするのではなく、減価償却で耐用年数に分けて経費にします。新車の耐用年数は一般の普通乗用車が6年、軽自動車が4年で、中古車は簡便法などで短い年数を使えます。以前から私用で乗っていた車を賃貸の業務にも使い始めた場合は、買ったときの金額ではなく、使い始めた時点の未償却残高をもとに計算します。ローンで買った場合も、経費になるのは返済額ではなく、減価償却費と利息の部分です。交通違反の反則金は、業務中のものでも必要経費になりません。
一方、物件へ行くためだけの移動でかかった高速道路の料金や時間貸しの駐車場代は、車全体の割合を掛けずに、全額を経費にできます。ただし、その移動が業務のためだったことを説明できることが条件です。同じ移動に私用が含まれる場合は、その料金も業務の分と私用の分を分けます。
不動産所得で車の経費が否認された裁決事例
平成30年2月1日の裁決では、賃貸業に車を実際にどう、どのくらい使ったかを示す証拠がなく、車の経費は不動産所得の必要経費と認められませんでした。不動産所得で車の経費を扱った公表裁決として、内容を見ていきます。
平成30年2月1日裁決の内容
会社役員として給与を受けながら不動産の貸付業を営む方が、税務調査で土地の固定資産税・自動車の経費・接待交際費などを否認され、国税不服審判所に審査請求をした事例です（国税不服審判所平成30年2月1日裁決）。この方は乗用車と軽自動車の2台を持ち、その税金・保険料・修繕費・ガソリン代を不動産所得の必要経費にしていました。貸付の中身は、土地を1社に貸して月1万2,000円の賃料を受けるものでした。
審判所は、土地の固定資産税は賃料収入を得るために直接関係するとして必要経費と認めましたが、自動車の経費は否認のままとしました。必要経費になるのは業務と直接の関係を持ち、業務の遂行上必要な費用であり、その必要性は本人の考えではなく、通常必要なものとして客観的に判断するとしています。そのうえで、取引の記録などに基づいて車の具体的な使い方や頻度を示す証拠がないことを理由に、貸付業に必要な部分は明らかでないと判断しました。
後から作った記録の扱い
この事例では、使い方を示す証拠として走行距離の計算書が出されました。ただし、計算書は審査請求の後に作られたもので、しかも対象の年に使っていた車ではなく、その後に乗り換えた車の記録をもとにしていたため、採用されませんでした。
記憶だけをもとに後からまとめて作った記録も、同じように根拠として弱いと判断される可能性があります。一方、当時のETCの利用明細や管理会社・工事業者とのメールなど、その時点で残っていた資料で裏付けられる部分は、説明の材料になります。税務調査で何年分を見られるかや、連絡が来てからの流れは、次の記事で解説しています。
事業所得の裁決事例に見る認められた費用と否認された費用
車の経費は、領収書があるだけでは認められず、その車と移動が業務のためだったことを示せた費用が認められています。不動産所得ではありませんが、事業所得の裁決事例2件も、同じ考え方を示しています。
平成25年7月9日裁決（一部が認められた例）
医院を営む方が、事業専用にしていた車の費用などを必要経費にしていた事例です（国税不服審判所平成25年7月9日裁決）。審判所は、その車のガソリン代・洗車代と、診療日に医院へ往復するときの高速道路の料金は、必要経費と認めました。
一方、この方は家事用などの車をほかに2台持っていたため、駐車場代や、往復以外の高速道路の料金は、事業用の車に関するものだと示せず、必要経費と認められませんでした。事業用の車があるのに使ったタクシー代も、業務に必要な理由が示されず、必要経費になりませんでした。
平成31年3月28日裁決（認められなかった例）
自宅兼事務所などで業務をしていた方が、ガソリン代・駐車料金・高速道路の料金を必要経費にしていた事例です（国税不服審判所 平成31年3月28日裁決）。持っている車は1台で、食事に出かけるときなどにも使っていたため、ガソリン代は家事関連費とされ、利用状況が明らかでないことから全額が必要経費になりませんでした。
駐車料金と高速道路の料金についても、出された領収書は、その移動が業務のためだったことを示すものではないとして、必要経費になりませんでした。領収書は支払いの証明にはなりますが、移動の目的までは示しません。
当事務所では、不動産所得を含む個人の確定申告から、経費の按分の決め方、税務調査の立会いまで、有資格者が直接担当しております。全国どこからでもオンラインでご相談いただけます。
大家さんの車の使い方と必要性
大家さんの車の経費は、物件の管理を自分で行っているか、どの物件にどのくらい通っているかで、説明できる範囲が変わります。不動産所得だから車の経費が一律に認められない、というわけではありません。
自主管理と管理会社への委託
物件を自分で管理している場合は、見回り、共用部分の清掃、入居者からの連絡への対応、修繕工事の立会い、空室の案内など、車を使う業務の場面を具体的に説明しやすくなります。業務に必要な部分かどうかは、業務の内容や資産の利用状況などを総合して判断されるためです（所得税基本通達45-1）。
反対に、管理を管理会社に任せている場合は、日々の業務で車を使う場面が少なくなります。その場合でも、物件の確認や業者との打合せなどで実際に車を使っていれば経費にできますが、「いつ、どの物件へ、何のために行ったのか」を記録で示せることが前提になります。
物件までの距離と家族の車
物件が複数ある場合や自宅から離れている場合は、物件へ通った回数と距離が、業務に使った割合を説明する材料になります。ただし、自主管理かどうかや物件までの距離は判断の材料の1つで、それだけで経費になるかどうかが決まるわけではありません。
家族の構成も判断の材料になります（所得税基本通達45-1）。家族用の車がほかにあるか、家族のだれがその車を運転するかによって、その車を業務に使ったという説明の受け取られ方が変わります。平成25年の裁決のように、家族の車がほかにある場合は、どの費用がどの車のものかを分けておく必要があります。
車の経費を按分するときに残す記録
按分の根拠になるのは、日付・行き先・用件・走行距離を、車を使ったその日に残した記録です。割合は、この記録を集計した結果として決まります。
運行記録に書くこと
賃貸の業務で車を使った日は、運行記録（車の使用記録）に次の内容を残します。
- 日付
- 行き先（物件名・管理会社・工事業者など）
- 用件（見回り・清掃・修繕の立会い・入居者対応・空室の案内など）
- 出発時と帰着時の走行距離計の数字
紙の記録でも、スマートフォンのメモや表計算ソフトでもかまいません。ETCの利用明細、駐車場の領収書、スマートフォンの位置情報の履歴、管理会社や工事業者とのメールなど、行き先と用件を裏付ける資料もあわせて保存しておくと、記録と事実が合っていることを示せます。
按分の割合の決め方
割合は、私用も含めた年間の走行距離のうち、業務で走った距離の割合で決めるのが一般的です。たとえば年間の走行距離が10,000kmで、運行記録で集計した業務の走行距離が3,000kmなら、割合は30%です。減価償却費や保険料など按分する費用の合計が年間50万円であれば、15万円が必要経費になります。車を使った日数で決める方法もありますが、その場合も、実際の使い方を反映した割合だと説明できることが必要です。
不動産所得と事業所得の両方がある方は、どちらの業務に使ったかも記録で分けておくと、それぞれの所得に入れる金額を説明できます。開業前に買った車を途中から業務に使う場合の減価償却の計算や、車種ごとの耐用年数は、次の記事で詳しく解説しています。
まとめ
- 不動産所得でも、車を賃貸の業務に使った部分を記録で区分できれば、その部分を必要経費にできます。
- 平成30年の裁決では、使い方を示す証拠がなく、車の経費は不動産所得の必要経費と認められませんでした。
- 事業所得の裁決事例でも、領収書だけでなく、業務のための移動だったことを示せた費用が認められています。
- 物件の管理を自分で行っているか、物件にどのくらい通っているかで、説明できる範囲が変わります。
- 按分の根拠になるのは、日付・行き先・用件・走行距離を使ったその日に残した記録です。
車の経費の按分は、一度決めれば終わりではありません。運行記録は物件へ行くたびに残し、割合は毎年の記録を集計して、確定申告のたびに決め直します。物件を買い足したり売ったりしたとき、管理を管理会社に任せるようにしたとき、車を買い替えたときは、車を業務に使う場面も変わるので、その説明と割合の見直しが必要です。
当事務所では、不動産所得の経費の按分の決め方から、毎年の記帳と確定申告、税務調査の立会いまで、顧問として継続してお手伝いしております。
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